文/汤晓丹 仲益控股集团副总裁

　　年关将至，纵观今年楼市，可谓“最冷”的一年。调控政策多管齐下、购房者观望情绪浓、开发商银根紧缩成为三大关键词。

　　降价仍是根本策略

　　严峻形势下，大多数房企将加快布局三、四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

　　不过，房企“过冬”最根本的策略仍然是“降价”，降价是企业活下去最直接也是最有效的方法，只有降价才能缓解资金链日益紧绷的压力，只有降价才能消化日益积累的库存。同样，也只有降价才能使房价回归到正常合理的水平，进而让中国的房地产行业进入更加稳定健康的“微利时代”。因此，我认为，由于政府此次调控决心坚决，因此房价下行的基本行情不会在短期内结束，明年房价将呈现温和下跌态势，但不会出现暴跌现象。

　　总体而言，我认为，未来能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，能因地制宜推出产品的开发商将占领据区域市场。此次调控带来的“严冬”会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。

　　警惕盲目跟风商业地产

　　在限购限贷政策后出台一段时间，部分投机性需求转向商业地产，还有一些被限购，但有明确购房需求的消费者转而购买商住公寓等，一定程度上催热了商业地产，不少开发商从住宅市场转向商业地产。数据显示，今年三季度，上海写字楼成交4003套、537396平米，和2010年3季度的3630套、327031平米的成交量相比，2011年3季度成交套数同比增加373套，上涨10.3%，成交面积同比增加210365平米，上涨64.3%。 三季度上海商铺成交4224套，环比减少7套，下降0.17%，同比减少930套，下跌18.04%；成交面积共计547330平米，相比今年年第二季度增加18153平米，环比上扬3.43%。多家名企也在今年纷纷进军商业地产领域，与此同时，老牌商业地产开发商保持强势扩张姿态。总体看来，商业地产依然处于上升通道。

　　我认为，虽然开发商热情不减，但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性，购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中，一些以投资性需求为主的商业写字楼项目变得难以独善其身。尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目，其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以持续唤起消费者的购买积极性。同时，目前商业地产供应大涨、成交低落，未来有可能出现供给过剩的情况。按照目前的销售速度，商业地产新开工面积需要两年左右的时间才能消化。另外，商业地产“资金回报慢”的特点，也在考验着房企的资金实力，左右着房企的战略布局和扩张速度；此外，刚刚涉足商业地产的房企也难免存在一定的经验不足，短时间内难以和老牌商业地产开发商抗衡。开发商不应盲目跟进商业地产。